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广东融聚律师事务所青年委员会副主任聘任仪式暨五月份学习交流会举行 | 简讯
时间:2021-06-09 15:35:57   点击:

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2021年5月26日下午,广东融聚律师事务举行了青年委员会副主任聘任仪式和年五月份学习交流会


王永辉实习律师兼青年委员会主任、姜逸轩实习律师兼青年委员会秘书长、孙鹏辉实习律师、庄靖文实习律师、庄莲虹实习律师、范航助理参加了学习会。


首先青年委员会主任王永辉代表律师事务所向庄莲虹颁发聘书,聘任庄莲虹为广东融聚律师事务所青年委员会副主任。


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接下来大家进行了学习交流,本次学习的专题是《民法典》“居住权”。会上,实习律师和助理们对自己的心得体会做了交流、讨论。


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范航助理:

居住权是《民法典》增加的内容,首先他的概念是指自然人依据合同约定,对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。但是居住权与其他物权主要有以下几种区别:


1、居住权人对住宅只有占有、使用的权利,而没有所有权,也不享有收益的权利,也不得将住宅用于营利性活动;

2、居住权是为特定自然人基于生活用房而设立的物权,具有人身性;

3、居住权不同于租赁,租赁的最长期限只有20年,居住权是可以长期存在的物权,具有独立性;

4、居住权大部分是无偿的,因此居住权不可转让、不可继承。


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孙鹏辉实习律师:

居住权利的限制及其对房屋买卖的影响:

根据《民法典》第三百六十八条的规定,设立居住权需要向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。居住权属于物权当中的用益物权,属于利他物权,可以对抗房屋的所有权人。


居住权不得转让、继承。同时,设立居住权的房屋不能出租,但如当事人另有约定则不受限制。设立居住权的房屋即使出卖人将其出卖后,新的所有权人仍不能正常入住,因其不能影响居住权人对房屋的正常占有、使用,即不能因房屋所有权人对房屋的出租、出售等处分行为而改变居住权,而改变居留权对房屋买卖的效力。


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庄靖文实习律师:

居住权的设立有助于解决的一些社会难题。


1、老人想将名下房屋在生前过户给子女,以减少遗产税等的支出,但又担心房屋过户给子女后,子女将其赶出家门让自己老无所依。居住权的设立就能很好的解决此问题,老人可与子女签订设立居住权的合同,并办理登记,之后再将房屋过户给子女,此时即使子女不孝,要将老人赶出家门,老人亦可行使居住权,保障自己的权利。


2、另一个就是解决老人再婚遗产归属难题。实践中经常出现老人与保姆再婚的情况,老人再婚,子女会担心保姆动机不纯或者遗产会落入“外人”手中的情形。但是保姆作为老人的再婚配偶是法律上的第一顺位继承人,有权继承遗产,此时,会导致家庭矛盾不断升级,影响家庭和睦。在居住权制度下,老人可以在遗嘱当中为再婚配偶设立居住权,期限是直到配偶去世或再婚,子女拥有房屋的所有权,从而缓解一部分家庭矛盾。


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姜逸轩实习律师:

居住权可以通过双方签订合同方式设立,也可以通过所有权人立遗嘱的方式设立,但是必须要去不动产登记部门办理登记,才能生效。而民法典通过设立居住权,对于完善住房保障体系、坚持房住不炒及为弱势群体保障等有很多益处。


但是,不可忽略的是在如今面对执行难问题,“老赖们"有可能通过提前设立居住权的形式规避执行的实际变现。


根据民法典的规定,虽然不动产设立居住权不会影响房屋的买卖,但对潜在的买受人而言,不能居住、不能出租的不动产,其流通价值有可能等于0。而只有等到居住权到期或居住权人死亡或居住权消灭后,房屋才恢复价值。此时,申请执行人的合法利益往往得不到及时受偿,侧面上对执行造成了阻碍。


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王永辉实习律师:

在居住权设立后,“以房养老”模式的设计将会步入合法化、成熟化的进程。“以房养老”的运作模式是人口老龄化不断加速背景下的社会产物,现实生活中许多老人只有一套房产,由于退休后没有经济来源,生活出现困难,于是产生了老人与银行约定将自己拥有的房屋所有权转让给银行,银行则每月支付老人一笔赡养费,并且在老人去世之前可以继续居住在房屋中的养老模式。增设居住权后,老人继续居住房屋这一约定可以通过为老人设立居住权来实现,从而为“以房养老”模式提供了法律基础,让合同约定有法可依,使得交易更加安全。


相信居住权会在“民法典时代”为人民生活带来更多积极影响。


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庄莲虹实习律师:

在《民法典》中的学习中,居住权的设立让我感到非常新颖,但在针对居住权的学习中,我有一个疑惑:关于小产权房交易问题一直是社会热点问题,当事人会不会希望通过设立居住权而让小产权房屋交易“变相合法”呢?这样的手续是否合法呢?


姜逸轩实习律师回应:

想要在小产权房上设立居住权,首先要满足登记手续,理论上是可行的,但现实生活与实践往往相差甚远,在现实中非常难以实现,且在小产权交易尚未合法化的阶段,还是尽可能避免该类房屋的交易,否则容易引起后续产权归属问题或者共有权问题,“手尾”较长。


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经过了一个多小时的学习、交流、互动,大家对于《民法典》“居住权”这一块的理解都有了较大的进展,本次活动圆满结束。

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