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案件讨论会(2020年第三期)||广东融聚律师事务所
时间:2020-03-10 16:22:17   点击:

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2020年2月20日下午,广东融聚律师事务所举行了2020年第三期案件讨论会。


本次讨论会围绕某租赁合同纠纷案件再审案进行讨论。


【基本案情】


2018年1月,某中心通过珠海市公共资源交易中心发布招标(网络竞价)公告,就某厂房出租事宜进行公开招标(网络竞价),某物业公司参加了该次投招标活动,并于2018年1月19日被确定为中标人。中标后,某中心与某物业公司于2018年1月26日签订房屋租赁合同。某物业公司接收厂房后发现,厂房的门、窗、电线和地面已被严重破坏,且厂房一直没有安装好供水供电的基础设施,无法正常使用。


2019年4月,某物业公司向人民法院起诉请求判令某中心双倍返还履约保证金。某物业公司提出的理由是:涉案厂房不仅没有安装基础的供水供电基础设施,主体结构也存在严重的安全隐患,某中心已严重违约。


某中心提起反诉要求:1.解除房屋租赁合同,2.某物业公司腾退案涉厂房,3.某物业公司支付租金(占有使用费),4.某物业公司支付违约金,5.履约保证金归其所有。


一审法院认为某中心在刊登招标公告及其后签署租赁合同时均明确涉案房产的用途是“厂房”。其后,某物业公司拟将房产用途变更为“幼儿园”,但未提交相关证据证明某中心同意该用途的变更。某中心于招标前刊登的招标公告中明确载明“出租方按现状提供房屋和接水接电条件”,及双方签订的租赁合同第一条第3款中明确约定:“乙方(某物业公司)确认已清楚了解租赁物的基本现状,并接受现有条件。某中心已履行了信息披露的义务,提醒承租人注意涉案房产系按现状交付,”现状“即应包括涉案房产的接电、接水条件等。


基于此,一审法院判决:驳回某物业公司的全部诉讼请求,解除房屋租赁合同,某物业公司腾退厂房并支付租金及占用费,某中心无需返还履约保证金。


某物业公司提起上诉,请求二审法院:撤销一审判决部分判项、依法判决某中心返还履约保证金、某物业公司无须支付任何租金及占用费。


二审法院认为,涉案A、B座厂房由C栋配电房专用变压器供电,A、B座厂房与C座厂房产权双方协商无异议可沿用原有的供电方式供电,A、B座厂房若具备独立的用电地址、物业权属证明也可选择向珠海香洲供电局申请报装用电,可见,即使如某物业公司所称,其2018年4月2日接受涉案A、B厂房时供电被破坏,其完全可与C厂房产权人协商继续按原有供电方式从C厂房接电,或者请求某中心协助申请报装用电,某中心于2018年10月15日、2019年1月8日两次去函某物业公司,表明同意委托某物业公司到供电部门申请报装用电,可见某物业公司就新建配电房问题与某中心进行沟通,某中心并非置之不理而是积极协商处理。


二审法院维持一审关于驳回某物业公司诉讼请求、解除租赁合同、某中心无需返还履约保证金及诉讼费承担的部分判决,变更一审判决中的租金承担条款。


某物业公司欲提起再审,委托广东融聚律师事务所提供诉讼服务。

本次讨论会由国信信扬律师事务所合伙人、广东融聚律师事务所战略顾问林叔权律师主持。


广东融聚律师事务所主任、合伙人袁利丹律师,广东融聚律师事务所副主任、合伙人杨海玲律师,福建宏沃律师事务所陈奕楠律师,国信信扬律师事务所朱晓红实习律师,广东融聚律师事务所孙鹏辉律师助理参加了本次案件讨论会。


本次案件讨论会的主要内容是再审的事实和理由。


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林叔权律师认为一审二审某物业公司的代理律师没有把握到案件的关键点,反而纠结于租赁物的质量问题。而事实上租赁物的质量问题与租赁合同的目的能不能实现没有关系。本案的关注点应当放在租赁物A、B栋的供电责任是谁?


A、B栋原租赁方为某电子公司,C栋为某电子公司供电,现某电子公司租赁期限届满,我方当事人中标承租A、B栋厂房,C栋不再为A、B栋供电。承租人某物业公司与出租方某中心经多次交涉,某中心同意某物业公司独立报装配电。然而事实上某中心既没有向供电部门申报也并没有配合某物业公司的申报,导致最终没有完成配电报装。


关于再审的事实和理由,林叔权律师提出如下观点:


1.事实上双方已就供电问题重新达成新的协议。出租方与承租方就供电问题进行了协商,出租方同意承租方单独申请报装配电设施,可以出租方名义报装,供电方式由原来从C栋借电改为独立报装。


2.基于双方已就供电问题达成新的协议,出租方须为承租方解决供电问题,独立报装用电设施是出租方的合同责任。且根据日常生活准则判断,承租方签订合同的目的是使用租赁物,提供合格的供电供水条件是出租方的合同责任。出租方没有完成该责任,而导致承租方的合同目的不能实现,租赁合同不能履行的责任在出租方。


经过讨论,律师团一致认为一审二审的代理律师拘泥于竞标须知的告知,没有抓住案件重点,因此本案再审不能延用一审二审代理律师的观点,而应在以林叔权律师上述观点为再审的理由,完成再审申请书,争取再审法院采纳上述观点,以争取再审法院决定再审并提审本案,以最大限度地争取本案改判。


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