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个贷房屋只办理了抵押预告登记,债权人不享有优先受偿权||案例评析
时间:2020-03-30 17:13:44   点击:

一、案情简介


原告与被告于2017年3月21日签订个人购房抵押(保证)借款合同,约定被告向原告借款×××元用于支付购房款或用于偿还因购房而产生的债务,借款期限从2017年3月24日至2041年3月24日,自发放借款的次月起每月18号为还款日。


借款利率为中国人民银行五年以上期限档次的贷款基准利率乘以系数0.9;连续发生3期违约后,本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮30%,借款利率采用固定日浮动,利率调整日为借款发放之日起每个公历月的第一天,每期还款×××元,逾期还款罚息为借款利率上浮30%,还款方式为等额本息偿还法。


被告提供其名下房屋为上述债务提供抵押担保,只办理了抵押预告登记。合同签订后,原告依约于2017年3月24日向被告发放了全部借款。但被告多次未按约还款,经原告多次书面催告仍不履行还款义务。原告为维护自身合法权益,诉至法院。



二、当事人诉请


1、解除原告与被告签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》;

2、被告偿还原告借款本金×××元并支付逾期还款之日起至合同解除之日止的利息、罚息;

3、被告向原告支付自合同解除之次日起至本息清偿之日止的逾期借款利息;

4、被告支付原告律师代理费×××元;

5、原告对被告名下房屋的处理价款在上述债权范围内享有优先受偿权。



三、案件焦点


本案原告对被告名下房屋是否享有优先受偿权?


优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他普通债权人受偿的权利。本案中,如果原告对被告名下房屋没有优先受偿权,那么对于处分该房屋所得的价款,原告可能需要跟被告的其他普通债权人参与分配,此时原告从中受偿的份额也会变少,部分债权可能无法实现。因此,优先受偿权的认定将会极大的影响原告债权的实现程度。



四、法院认为


本院认为,原告与被告签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》系当事人的真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,为依法成立的有效合同,各方均须按合同的约定行使权利,履行义务。


原告已按合同约定发放贷款,被告在取得贷款后,未按照合同约定按时偿还贷款,被告已构成违约。原告主张解除与被告签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》,并要求被告偿还拖欠的贷款本金、利息、罚息,符合合同约定,有事实和法律依据,本院予以支持。


为了实现债权,原告委托律师提起诉讼,律师费系因被告的违约行为而产生,属于合同明确约定应由被告承担的费用,且原告已实际支出该笔费用,原告的该项请求有事实依据,本院予以支持。


被告以其名下房产作为抵押物为上述贷款提供抵押担保,但是没有办理正式的抵押登记,原告请求对处分上述抵押物所得价款享有优先受偿权,缺乏依据,本院不予支持。



五、法院判决


一、解除原告与被告签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》;

二、被告于本判决发生法律效力之日起十日内,向原告偿还贷款本金×××元以及计至2019年10月29日的利息×××元、罚息×××元;

三、被告于本判决发生法律效力之日起十日内,向原告支付自2019年10月30日计至实际清偿之日止的罚息;

四、被告于本判决生效之日起十日内向原告偿付律师费×元;

五、驳回原告的其他诉讼请求。



六、广东融聚律师事务所律师团 · 评析


房屋抵押是否办理正式的登记,直接影响到债权人是否对该房屋享有优先受偿权。


根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,对于动产抵押,抵押登记与否并不影响抵押权的设立,只要抵押人与债权人订立书面抵押合同,抵押合同成立并生效时即产生抵押权设立的效力,此时债权人对该动产享有优先受偿权,但是未经登记不得对抗第三人。


而对于不动产,抵押人与债权人订立书面抵押合同,抵押合同成立并生效时,抵押权并未设立,此时只产生债权效力,债权人对该不动产还不能享有优先受偿权。在抵押合同签订后,抵押人完成不动产抵押的正式登记,此时不动产抵押权设立,债权人对不动产才能主张优先受偿权。


因此,房屋作为一种不动产,需要办理抵押的正式登记才能设立抵押权。而在本案中,在办理了房屋抵押预告登记后,被告不配合办理正式的抵押登记手续,而且开发商阶段性担保已经过期,导致原告丧失了对处分该房屋所得价款的优先受偿权。


综上所述,不管是动产还是不动产抵押,对于债权人而言,建议都办理正式的抵押登记,否则都有可能影响债权的实现。


如果债权人和抵押人已经签订了不动产抵押合同,那么债权人有权要求抵押人办理抵押登记手续;此时抵押人拒不办理抵押登记手续的,构成违约,债权人有权要求抵押人承担违约责任。



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编委会


策划:林叔权律师  国信信扬律师事务所合伙人、大湾区“青年律师成长沙龙”发起人导师、广东融聚律师事务所战略顾问、广东融聚律师事务所“职务犯罪研究与辩护中心”专家顾问、律媒社战略顾问


编写:

袁利丹律师  广东融聚律师事务所合伙人、主任

杨海玲律师  广东融聚律师事务所合伙人、副主任

陈奕楠律师  福建宏沃律师事务所律师


审核:郑彬彬律师  福建嘉禾嘉律师事务所律师

编辑:刘文姬 律媒社

助理:朱晓红、孙鹏辉、闫红娟、曾繁金


联系人:袁利丹律师,联系电话:18933346868


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