珠海市香洲区人民法院及珠海市中级人民法院案例研究

作 者

杨 海 玲

物业人协会业委会专委会 • 副主任

广东融聚律师事务所业委会 • 法律顾问

珠海市建筑业协会专家库 • 专家

广东融聚律所事务所 • 合伙人、副主任

广东融聚律所事务所刑事辩护部 • 副部长

劳动法律服务专委会 • 副主任

珠海市室内装饰行业协会法务部 • 部长

裁判要旨

当物业公司起诉业主要求缴纳物业费时，若业主有充分证据能够证明物业公司违反物业服务合同约定，没有尽到约定义务和法定义务，则可以以物业公司没有尽到应尽的义务，是对合同的不完全履行进行抗辩。

但未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约，法院经审理后可根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减少物业费并且不需要支付违约金。

案例1

（2019）粤0402民初6442号

（审理法院：珠海市香洲区人民法院）

法院认为，物业服务合同中已经明确列明化粪池、沙井的检查、清淘工作由物业公司负责，在日常运行、养护和维修费用不超过1000元的情况下，因化粪池、沙井的检查、清淘工作所应支付的维修费用由物业公司承担，故根据业主提交的照片、收据以及物业公司的自认可知，物业公司并未依据物业服务合同约定为业主提供化粪池的检查、清淘服务工作，并未按约履行合同义务，导致业主需自行承担本应由物业公司承担的化粪池清淘费用，则该部分费用应从物业公司欠缴的管理费中予以扣除。

至于业主抗辩的小区绿化、保安、消防等问题并无充足证据予以证明，本院对此抗辩意见不予采纳。

物业公司未按照合同约定全面履行物业服务义务违约在先，要求业主支付违约滞纳金理由不成立，本院不予支持。

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案例2

（2018）粤0402民初11764号、（2019）粤04民终1225号

（审理法院：珠海市香洲区人民法院，珠海市中级人民法院）

一审法院认为，业主所购房屋在物业公司提供的物业服务范围内，业主也实际受用了物业公司提供的基本物业管理服务，应按约支付物业服务费。

业主自2009年6月起未交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。

关于物业公司提供的物业服务质量问题，从本案业主及物业公司另案起诉的多名业主的陈述可见，物业公司在管理远大美域新城物业小区期间确实未能全面履行合同约定的义务，尤其在安排业主的房屋维修方面，建设单位出具的《住宅质量保证书》已明确保修由物业公司统一安排，但物业公司提供的服务有限，在业主提出解决房屋质量问题时，物业公司也未能尽责与建设单位沟通协调，物业服务存在瑕疵。一审法院酌定对物业公司主张的物业管理费按九折处理。

被起诉的多名远大美域新城小区业主包括本案业主，其拖欠物业管理费的主要原因是物业公司在安排房屋维修服务方面未能尽责，尽管房屋质量责任并非由物业服务企业承担，但物业公司有安排维修的义务，甚至双方曾为此协商过减免物业管理费，而海湾物业公司多年来也只是发出催缴通知却从未按通知所言通过诉讼途径追究业主的法律责任，以上事实足以说明业主未能按期交纳物业管理费并非毫无理由，故对物业公司要求业主支付物业管理费违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。

二审法院认为，对于物业公司要求全额收取物业服费的上诉主张，诚如一审法院所分析，物业公司在合同履行期间确实未能全面履行合同义务，物业服务存在瑕疵，一审法院据此酌定业主按合同约定的90%比例向海湾物业公司支付物业服务费，公平合理，予以维持。

关于业主应否支付逾期支付物业服务费的违约金的问题，业主拖欠物业服务费的主要原因是物业公司在安排房屋维修方面未尽到物业服务合同义务，甚至物业公司与业主曾协商减免部分物业服务费，因此业主未按期缴纳物业服务费并非毫无理由，一审法院据此认定业主不承担逾期支付物业服务费的违约金，并无不当，予以维持。

总结：当物业公司起诉业主要求缴纳物业费时，若业主有充分证据能够证明物业公司违反物业服务合同约定，没有尽到约定义务和法定义务，则可以以物业公司没有尽到应尽的义务，是对合同的不完全履行进行抗辩。但未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约，法院经审理后可根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减少物业费。

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