自1991年中国内地第一个业主委员会深圳天景花园业主委员会成立至今，经过28年的发展，随着业主权益意识的不断提高，成立业主组织的意愿也日益增强。广东地区很多小区召开了业主大会或者正在筹备召开业主大会，同时也有许多的业主委员会任期将满，面临换届选举问题。

融聚律所业委会律师团总结了根据现有的法律规章的规定，将业委会换届选举中经常被问到的十个问题分享给大家：

1、什么时候应该组织换届选举？

杨海玲律师答：住建部的指导规则是要求在业委会任期届满前三个月应该组织召开业主大会进行换届选举的，但各地市的规定有些许不一样，大部分是按照住建部的规定，但有小部分城市是要求应该在任期届满前6个月组织的，例如广州、深圳、珠海。

2、谁有权可以选举下届业委会成员？

杨海玲律师答：必须是召开业主大会会议，由业主选举产生。

3、谁来督办换届选举？

杨海玲律师答：业委会设立了监事会的，由监事会督办，没有设立监事会的由物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府督办。但是各地市规定中，政府对业委会换届的干涉强度各不相同。

4、任期届满能否继续履职？

杨海玲律师答：业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

5、业委会换届的选举程序如何？

杨海玲律师答：目前只有东莞和深圳地区明确规定换届选举程序与选举首届业主委员会相同。但东莞的该规定有效期也只到2020年的2月29日。很多地方没有明确规定，一般默认为与首届业委会选举程序相同，但也有些小区在《业主大会的议事规则》中有对换届选举做特别规定，只要跟当地规定不矛盾，而且议事规则已经做过备案，那就是有效的。

6、原业委会应该在什么时候移交业主大会的财物给新一届业委会？

杨海玲律师答：住建部《业主大会和业主委员会指导规则》原业主委员会应当自任期届满之日起10日内向新一届业委会移交所有属于业主大会的财物；《 广东省物业管理条例》业主委员会应当在任期届满三日内向新一届业委会移交所有属于业主大会的财物。广东省各市又有不同规定，广州市是业委会任期结束前的当日，深圳市换届小组成立后的第三天，珠海和中山市任期届满前3日。

7、原业委会不肯移交属于业主大会的财物或移交不完整应该怎么办？

杨海玲律师答：深圳市规定业主委员会未按照本条第一款规定移交有关物品的， 由街道办事处责令限期移交；拒不移交的，辖区公安机关应当予以协助。珠海则规定经物业行政管理部门责令后拒不改正的任期届满三日内移交所有财务、资料，未移交相关资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的对责任人员处五千元以上一万元以下罚款。而中山市规定新一届业委会可以请求公安机关协助。

8、新一届业委会成立后是否需要备案？

杨海玲律师答：深圳做了明确规定， 新一届业主委员会选举产生后向区住房和建设部门办理备案。珠海则规定要到物业行政管理部门备案。我们建议换届选举后新一届业主委员会应该到相关部门重新备案，并向公安机关申请刻制新印章。这样可以明确区分新旧业委会两个责任主体。

9、业主大会议事规则能否约定换届选举时原业委会成员可以推荐成为下届业委会的候选人？

杨海玲律师答：深圳、珠海、东莞明确要换届选举的程序根据首届业委会的程序来，也就是说候选人的产生也应该按照首届业委会的方式产生，其他地区如果没有明确规定，业主大会的议事规则有规定原业委会可以免推荐成为下届的候选人，但其他业主对此有意见的，建议在业委会换届选举之前通过业主大会将该项规定作出修改再进行换届选举。

10、业委会任期最长可以多少年？

 杨海玲律师答：住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年

以下是关于业主委员会换届的法律规定整理，以图表的方式更清楚的呈现给大家。

1、2009年住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》

2、广东省1998年《 广东省物业管理条例》2008年修改

3、广州市2014年《广州市物业管理暂行办法》2018年修正

4、深圳市2007年《深圳经济特区物业管理条例》2019年修改，2020年3月1日适用

5、珠海市2018年《珠海经济特区物业管理规定》及2019年的《珠海经济特区物业管理条例实施细则》

6、东莞市2009年《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》有效期到2020年2月29日

7、中山市2017年《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）》有效期3年

  杨海玲律师  

广东融聚律师事务所合伙人、副主任

广东融聚律师事务所房产部部长

广东融聚律师事务所业委会专业委员会主任

广东融聚律师事务所业委会法律顾问服务部部长

广东融聚律师事务所劳动法律专业委员会副主任

广东融聚律师事务所刑事辩护部 副部长

广东融聚律师事务所劳动争议诉讼部副部长

广东融聚律师事务所“职务犯罪研究与辩护中心”副主任

广东融聚律师事务所2019年度优秀律师

广东融聚律师事务所2019年度优秀专委会 主任