业委会可否依据小区管理规约的授权规定直接选聘物业公司?||案例分享
时间:2020-08-18 16:40:17 点击:次
【摘要】
业委会以小区《管理规约》已规定可授权业委会选聘物业服务企业为由,径直选定物业公司并签署物业合同,能获法院支持吗?
【案情】
东莞市塘厦镇XX花园第二届业主委员会于2015年12月15日与XX物业公司塘厦分公司签订一份《物业服务合同》以及一份《物业服务收费补充协议》,合同期限自2015年12月15日至下届业委会成立并与新的物业公司签订物业服务合同生效之日止,并约定了物业费的收取标准。
小区业主陈X主张XX花园业委会在未召开业主大会作出决议,选聘XX物业公司塘厦分公司对小区进行物业管理,违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条以及第七十八条的规定,要求撤销业主委员会与XX物业公司塘厦分公司签订的《物业服务合同》以及《物业服务收费补充协议》。
XX花园业委会提供2012年12月26日作出的《东莞塘厦镇XX花园管理规约》,主张根据上述规约第十九条规定在业主大会无法或暂未选聘其他物业服务企业管理物业时,则业主大会授权业委会选聘物业服务企业或组建自行管理的物业服务中心,由此答辩在无法召开业主大会的情况下,业委会经业主大会授权选聘XX物业公司塘厦分公司对东莞市塘厦镇XX花园进行物业管理,符合法律规定,签订的《物业服务合同》以及《物业服务收费补充协议》合法有效。
【法院认定】
一审法院认为,本案实为业主撤销权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十九条关于“下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定,选聘和解聘物业服务企业或其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
在本案中,东莞市塘厦镇XX花园第二届业主委员会并未召开业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意决定选聘XX物业公司塘厦分公司作为东莞市塘厦镇XX花园的物业服务企业,并于2015年12月15日与XX物业公司塘厦分公司签订《物业服务合同》以及《物业服务收费补充协议》。
XX花园业委会主张根据《XX花园管理规约》的约定,在无法召开业主大会的情况下,业主大会当然授权业委会选聘物业服务企业。对此,一审法院认为《XX花园管理规约》属于业主为加强小区管理,维护小区秩序而制定的规范,该规范不得与法律法规相抵触,根据《中华人民共和国物权法》第七十九条的规定,选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,现东莞市塘厦镇XX花园第二届业主委员会未经召开业主大会选聘XX物业公司塘厦分公司作为物业服务企业,违反了上述法律规定的程序,侵害了业主选择物业服务企业的合法权益,陈X作为业主,据此要求撤销XX花园业委会与XX物业公司塘厦分公司于2015年12月15日签订的《物业服务合同》以及《物业服务收费补充协议》,符合法律规定,一审法院予以支持。
本案二审维持原判。
【杨海玲律师评析】
本案的争议焦点在于业委会能否以《XX花园管理规约》第十九条授权业委会选聘物业服务企业的规定径直选定物业公司并签署物业合同?
根据《中华人民共和国物权法》相关规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,由业主共同决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《XX花园管理规约》属于维护小区秩序而制定的规范,但该规范不得与法律法规相抵触,涉案业委会未经召开业主大会选聘物业服务企业并签署物业服务合同,违反了法律规定。受侵害的业主可依法行使业主撤销权予以撤销。
杨海玲律师
广东融聚律师事务所合伙人、副主任
广东融聚律师事务所房产部部长
广东融聚律师事务所业委会专业委员会主任
广东融聚律师事务所业委会法律顾问服务部部长
广东融聚律师事务所劳动法律专业委员会副主任
广东融聚律师事务所刑事辩护部 副部长
广东融聚律师事务所劳动争议诉讼部副部长
广东融聚律师事务所“职务犯罪研究与辩护中心”副主任
广东融聚律师事务所2019年度优秀律师
广东融聚律师事务所2019年度优秀专委会 主任