【基本案情】

  余某为珠海市香洲区XX小区商铺的唯一业主，2013年3月份，该业委会与选聘的物业公司签订了《物业服务合同》调整了小区包括余某所拥有的商铺在内的物业费标准。因余某认为该《物业服务合同》仅是调高商铺的物业费标准，损害余某合法权益，认为免除了物业公司的责任，加重余某作为业主的责任、排除余某作为业主的主要权利，同时认为非住宅应实行市场调节价由业主和物业公司协商确定，因此余某以业委会和物业公司为共同被告，向人民法院起诉主张物业合同中关于调整商铺物业费的条款无效。广东融聚律师事务所代理被告业委会应诉答辩。本案经过一审、二审，终获二审法院判决驳回余某的诉讼请求。

【法院认定】

二审法院认定,上诉人余某主张以涉案物业合同违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第(二)项，主张《物业管理服务合同》第六条第2款无效，实际直接依据是《中华人民共和国合同法》第四十条，涉及的是格式条款的问题，而涉案物业合同是业委会基于业主大会的决定从而与物业公司签订，并非物业公司提供的格式条款，而且余某也未能证明涉案物业合同免除了物业公司的责任，调整商铺物业费的决定并非物业公司单方面决定而是业主大会的决定，业委会再根据该决定与物业公司签订物业合同，因此该物业合同并没有排除余某作为业主的主要权利。余某作为小区商铺唯一的业主，故可能影响其权利的行使和实体权益亦在业主大会在形成有效决议过程中，因此，余林锋主张合同无效，适用法律不当，不予支持。

其次，余某引用《广东省物业管理条例》等相关规定，并非《合同法》第五十二条第五项所规定的范畴。最后，《珠海市物业服务收费管理办法》第七条所规定的市场调节价是相对于政府指导价而言，市场调节价的收费方式和收费标准由物业公司和业主双方协商确定，并非指必须由各个独立的非住宅权属人分别与物业公司签订独立的物业合同，而是价格确定不必受限于政府指导价范畴，因此业委会与物业公司签订物业服务合同并不违反该规定，余某主张涉案物业合同中对调整商铺物业费标准的约定不对其发生法律效力，没有事实和法律依据。二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。

【杨海玲律师评析】

       涉案原告主张物业服务合同条款无效实际是认为合同中出现格式条款，认为物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利，但涉案物业服务合同是基于业主大会的决定，业委会才和物业公司签订的，并非合同相对方提供的合同内容，因此不适用格式条款来认定本案。

且业主大会的决定对全体业主具有约束力，余某在没有提起业主撤销权予以撤销调整物业费标准的决定的情形下，为有效的决定，余某认为其业主权利的行使和实体权益受到侵害没有依据，因此该物业合同并没有排除余某作为业主的主要权利，因此，其主张《物业管理服务合同》条款无效终不能获得法院支持。

附：二审判决书（节选）